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農地が売買や相続で所有者が変わったり、農地を宅地や駐車場などにする場合には、許可や届出が必要になります。
ここでは、農地を売買したり転用したりする場合に必要な許可や届出についての概要をご説明します。

１．農地とは

農地とは、農業のために使われている土地(農業に使う予定の土地)をいいます。
農地の適正利用と保護を目的として、農地法により権利の移転や設定・転用などが厳しく制限されています。
農地法は、農地の権利移転や転用についての規定を設けています。

ここでは、農地法３条、４条、５条の概要についてご説明します。

２．農地法第３条　所有権の移転や地上権・賃借権などの権利の設定、移転

・農地を農地のまま売却や賃貸などをする場合には、原則として農地法３条の許可が必要となります。
注：相続の場合は、届出が必要です。

・主な許可要件
　・農地のすべてを効率的に利用すること
　・農地の権利を取得する人やその世帯の人等が、農作業に常時、従事すると認められること
　・農業の内容や規模などからみて、地域の農地の効率的な利用などに支障がないこと

３．農地法第４条　農地転用について

・自分の農地を自分で使うために転用する場合には、原則として農地法４条の許可が必要となります。
　「転用」の例：農地→宅地、農地→駐車場、農地→資材置き場など

・農地のある立地や区域などによって、許可、不許可の程度が異なります。
例えば、「市街化区域」という区域では転用は「許可」ではなく「届出」を出すことになります。
また「農用地区域」という区域では転用は原則、「不許可」になります。

４．農地法第５条　権利の移動を伴う農地転用について

・農地を売却したり貸したりすると同時にその農地を転用する場合には、原則として農地法５条の許可が必要となります。
　例：・農地を売って、買主が住宅を建てる。
　　　・農地を貸して、借主が駐車場にする。など

・農地法５条の許可についても、農地のある立地や区域などによって、許可、不許可の程度は異なります。

５．農地法４条または５条の許可等を受けずに農地を「転用」した場合

・農地法の許可等を受けずに、農地を農地以外の用途にすることを「違反転用」といいます。
　例：・農地を無許可で駐車場にする。
　　　・農地に無許可で倉庫を建てる。など

・違反転用の行政上の処分
　・農地を元の状態に戻さなくてはいけない「原状回復命令」の処分になることもあります。

・違反転用の刑事処分
　・３年以下の懲役または３００万円以下の罰金(法人の場合は１億円以下の罰金)が科される場合があります。

６．まとめ
農地の権利移転や転用については、一般の宅地などの不動産よりも手続きが複雑な面があります。
また、「違反転用」は故意の場合だけでなく、相続の際に判明するなどの場合もあります。
いずれにしても、農地の手続きについてご不明な点があるときは、行政書士などの専門家に相談することをご検討してみてはいかがでしょうか。

筆者
行政書士・宅地建物取引士
中原　健詞