借地権付き建物を所有しているものの、住宅ローンの返済が厳しくなり、「任意売却」を検討している方は
少なくありません。しかし、借地権付き建物は通常の所有権物件とは異なり、地主との関係や承諾料の問題
など、特有の注意点があります。
本記事では、借地権付き建物の任意売却について、基礎知識から手続きの流れ、成功のポイントまでをわかり
やすく解説します。これから任意売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
●借地権付き建物とは？
借地権付き建物とは、土地は地主から借り、自分が所有する建物がその土地上に建っている不動産のことを
指します。借地権には、主に以下の２種類があります。
・普通借地権
・定期借地権
これらは借地借家法に基づいて定められており、契約期間や更新の可否などが異なります。
借地権付き建物の場合、売却できるのは「建物」と「借地権(土地を借りる権利)」です。土地そのものを売る
わけではないため、売却には地主の承諾や協力が不可欠になります。
●任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者(金融機関など)の合意を得て市場で不動産を
売却する方法です。
競売とは異なり、通常の売却に近い形で進められるため、以下のようなメリットがあります。
・市場価格に近い価格で売却できる可能性がある
・近隣に事情を知られにくい
・引っ越し時期や残債務の返済条件について交渉できる
特に借地権付き建物の場合、競売になると買主が見つかりにくく、落札価格が大幅に下がる傾向があります。
そのため、早期に任意売却を検討することが重要です。
●借地権付き建物を任意売却する際のポイント
１．地主の承諾が必要
借地権は原則として譲渡可能ですが、契約内容によっては地主の承諾が必要です。また、承諾の際に
「譲渡承諾料」を求められることが一般的です。
譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10％前後といわれていますが、地域や契約内容によって異なります。
任意売却の場合でも、この承諾手続きは避けて通れません。
２．承諾料を誰が負担するのか
任意売却では、売却代金から住宅ローンの返済や諸費用を支払います。そのため、承諾料をどのように
捻出するかが大きな課題になります。
ケースによっては、金融機関と交渉して承諾料の支払いを認めてもらう必要があります。借地権付き建物
の任意売却に慣れた専門家のサポートが不可欠です。
３．地代の滞納がある場合
住宅ローンだけでなく、地代(借地料)を滞納している場合、契約解除のリスクがあります。契約が解除されると、
借地権そのものが消滅し、売却が極めて困難になります。
滞納がある場合は、早急に地主と協議し、分割払いなどの合意を取り付けることが重要です。
●任意売却の流れ
借地権付き建物の任意売却は、以下のような流れで進みます。
１．専門家への相談・現状分析
２．不動産の査定
３．債権者との協議
４．地主との相談・交渉
５．販売活動
６．売買契約・決済
特に重要なのが「債権者」と「地主」の双方との調整です。通常の所有権物件よりも関係者が多いため、
スケジュール管理が成功の鍵となります。
●任意売却と競売の違い
任意売却と競売を比較すると、次のような違いがあります。
項目 任意売却 競売
売却価格 市場価格に近い 相場より安い傾向
周囲への影響 知られにくい 公開情報になる
引越し時期 相談可能 強制的
借地権付き建物は権利関係が複雑なため、競売では敬遠されやすく、価格が大きく下落する可能性があります。
そのため、早期の任意売却が有利といえるでしょう。
●借地権付き建物の任意売却でよくある質問
Ｑ１．地主が承諾しない場合はどうなる？
正当な理由なく地主が承諾を拒否する場合、裁判所に「地主(借地権設定者)の承諾に代わる許可」を求める申立て
を行う方法があります。ただし、時間と費用がかかるため、まずは話し合いによる解決を目指すのが現実的です。
Ｑ２．残債はどうなる？
任意売却後もローン残債が残る場合があります。その場合は、金融機関と分割返済の合意を行います。無理のない
返済計画を立てることが大切です。
●借地権付き建物の任意売却を成功させるコツ
１．早めに相談する
２．借地権の取扱いに詳しい不動産会社を選ぶ
３．地主との関係を悪化させない
借地権付き建物は専門性が高いため、通常の売却よりも難易度が上がります。しかし、適切なサポートがあれば十分に
解決可能です。
●まとめ｜住宅ローン滞納・任意売却のことは、大阪・難波のZERO不動産にご相談ください
借地権付き建物の任意売却は、地主の承諾や承諾料、地代滞納など、特有の問題があるため慎重な対応が求められます。
しかし、競売になる前に動き出せば、市場価格に近い形で売却できる可能性があります。
「ローンの滞納が始まってしまった」
「督促が届いている」
という状況でも、まだ間に合うケースは多くあります。借地権付き建物の任意売却は、早期相談が成功のカギです。
住宅ローンの滞納については、一人で悩まず、まずは、
大阪・難波のZERO不動産
にご相談ください。
筆者
宅地建物取引士
馬場 茂樹
少なくありません。しかし、借地権付き建物は通常の所有権物件とは異なり、地主との関係や承諾料の問題
など、特有の注意点があります。
本記事では、借地権付き建物の任意売却について、基礎知識から手続きの流れ、成功のポイントまでをわかり
やすく解説します。これから任意売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
●借地権付き建物とは？
借地権付き建物とは、土地は地主から借り、自分が所有する建物がその土地上に建っている不動産のことを
指します。借地権には、主に以下の２種類があります。
・普通借地権
・定期借地権
これらは借地借家法に基づいて定められており、契約期間や更新の可否などが異なります。
借地権付き建物の場合、売却できるのは「建物」と「借地権(土地を借りる権利)」です。土地そのものを売る
わけではないため、売却には地主の承諾や協力が不可欠になります。
●任意売却とは？
任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者(金融機関など)の合意を得て市場で不動産を
売却する方法です。
競売とは異なり、通常の売却に近い形で進められるため、以下のようなメリットがあります。
・市場価格に近い価格で売却できる可能性がある
・近隣に事情を知られにくい
・引っ越し時期や残債務の返済条件について交渉できる
特に借地権付き建物の場合、競売になると買主が見つかりにくく、落札価格が大幅に下がる傾向があります。
そのため、早期に任意売却を検討することが重要です。
●借地権付き建物を任意売却する際のポイント
１．地主の承諾が必要
借地権は原則として譲渡可能ですが、契約内容によっては地主の承諾が必要です。また、承諾の際に
「譲渡承諾料」を求められることが一般的です。
譲渡承諾料の相場は、借地権価格の10％前後といわれていますが、地域や契約内容によって異なります。
任意売却の場合でも、この承諾手続きは避けて通れません。
２．承諾料を誰が負担するのか
任意売却では、売却代金から住宅ローンの返済や諸費用を支払います。そのため、承諾料をどのように
捻出するかが大きな課題になります。
ケースによっては、金融機関と交渉して承諾料の支払いを認めてもらう必要があります。借地権付き建物
の任意売却に慣れた専門家のサポートが不可欠です。
３．地代の滞納がある場合
住宅ローンだけでなく、地代(借地料)を滞納している場合、契約解除のリスクがあります。契約が解除されると、
借地権そのものが消滅し、売却が極めて困難になります。
滞納がある場合は、早急に地主と協議し、分割払いなどの合意を取り付けることが重要です。
●任意売却の流れ
借地権付き建物の任意売却は、以下のような流れで進みます。
１．専門家への相談・現状分析
２．不動産の査定
３．債権者との協議
４．地主との相談・交渉
５．販売活動
６．売買契約・決済
特に重要なのが「債権者」と「地主」の双方との調整です。通常の所有権物件よりも関係者が多いため、
スケジュール管理が成功の鍵となります。
●任意売却と競売の違い
任意売却と競売を比較すると、次のような違いがあります。
項目 任意売却 競売
売却価格 市場価格に近い 相場より安い傾向
周囲への影響 知られにくい 公開情報になる
引越し時期 相談可能 強制的
借地権付き建物は権利関係が複雑なため、競売では敬遠されやすく、価格が大きく下落する可能性があります。
そのため、早期の任意売却が有利といえるでしょう。
●借地権付き建物の任意売却でよくある質問
Ｑ１．地主が承諾しない場合はどうなる？
正当な理由なく地主が承諾を拒否する場合、裁判所に「地主(借地権設定者)の承諾に代わる許可」を求める申立て
を行う方法があります。ただし、時間と費用がかかるため、まずは話し合いによる解決を目指すのが現実的です。
Ｑ２．残債はどうなる？
任意売却後もローン残債が残る場合があります。その場合は、金融機関と分割返済の合意を行います。無理のない
返済計画を立てることが大切です。
●借地権付き建物の任意売却を成功させるコツ
１．早めに相談する
２．借地権の取扱いに詳しい不動産会社を選ぶ
３．地主との関係を悪化させない
借地権付き建物は専門性が高いため、通常の売却よりも難易度が上がります。しかし、適切なサポートがあれば十分に
解決可能です。
●まとめ｜住宅ローン滞納・任意売却のことは、大阪・難波のZERO不動産にご相談ください
借地権付き建物の任意売却は、地主の承諾や承諾料、地代滞納など、特有の問題があるため慎重な対応が求められます。
しかし、競売になる前に動き出せば、市場価格に近い形で売却できる可能性があります。
「ローンの滞納が始まってしまった」
「督促が届いている」
という状況でも、まだ間に合うケースは多くあります。借地権付き建物の任意売却は、早期相談が成功のカギです。
住宅ローンの滞納については、一人で悩まず、まずは、
大阪・難波のZERO不動産
にご相談ください。
筆者
宅地建物取引士
馬場 茂樹
