相続財産の中でも、不動産は最もトラブルになりやすい資産といわれています。
「うちは仲が良いから大丈夫」と思っていても、いざ相続が発生すると感情や利害が絡み、
深刻な対立に発展するケースは少なくありません。
そこで重要になるのが「不動産の出口設計」です。
本記事では、不動産専門の行政書士の立場から、相続トラブルを防ぐための不動産の出口設計
について、実務視点でわかりやすく解説します。
●不動産相続がトラブルになる３つの理由
１．分割しにくい資産である
現金や預金は数字で分けられますが、土地や建物は物理的に分割できません。結果として、
「共有名義」にするケースが多くなります。しかし共有は、売却や建替えの際に全員の同意
が必要となり、将来的な大きな火種になります。
２．評価方法が複数あり公平感がずれる
不動産には、
・路線価評価
・固定資産税評価
・実勢価格
など複数の価格基準があります。
「評価額」と「実際に売れる価格」が異なるため、相続人間で不公平感が生まれやすいのです。
３．納税資金が不足しやすい
相続税は原則として現金一括納付です。財産の大半が不動産だと、納税のために急いで売却せざる
を得ない場合があります。
これが“安値売却”や“兄弟間の対立”につながります。
●不動産の出口設計とは何か？
出口設計とは、「相続発生後にどうするかを生前から決めておくこと」です。
具体的には以下を整理します。
・誰に承継させるのか
・売却するのか、保有継続するのか
・納税資金はどう確保するのか
・共有を避ける仕組みはあるか
単に遺言を書くことではなく、不動産の“最終形”を決めておくことが
ポイントです。
●行政書士が考える出口設計の具体策
①生前売却という選択肢
もっともシンプルな方法は、元気なうちに売却して現金化することです。
メリット
・分割しやすい
・相続税納税資金を確保できる
・共有問題が起きない
特に空き家リスクがある不動産は、早期判断が重要です。
②不動産法人化の検討
賃貸不動産を複数所有している場合は、法人化して株式で承継する方法もあります。
株式であれば分割が容易になり、経営権もコントロールできます。
③家族信託の活用
近年、注目されているのが家族信託です。
認知症になると、不動産の売却や活用ができなくなります。家族信託を設定しておけば、
受託者が柔軟に管理・処分できます。
高齢化社会において、出口設計と認知症対策は切り離せません。
④遺言書の作成(公正証書遺言が基本)
相続対策の基本は遺言書です。特におすすめなのは公正証書遺言。
公証役場で作成するため、形式不備で無効になるリスクがありません。
行政書士は、遺言内容の整理や原案作成サポートを行い、スムーズな
作成を支援します。
⑤共有名義を避ける設計
共有は「平等」ではなく「問題の先送り」です。
例えば
・長男が不動産を取得
・他の相続人には代償金を支払う
このような設計にすることで、将来の売却・活用が自由になります。
●典型的な失敗例
ケース１：実家を３人で共有⇒売れない
３人兄弟で共有した結果、１人が反対し、売却できず空き家化。固定資産税だけが毎年発生。
ケース２：収益物件を長男が相続⇒他の兄弟が不満
「家賃収入があるから得をしている」と誤解が生じ、関係悪化。
実際は修繕費や借入返済で利益は限定的。
ケース３：認知症で売却できず
所有者が判断能力を失い、家庭裁判所で成年後見人選任。売却に時間がかかり、納税期限が迫る。
●出口設計は「購入前」から始まっている
実は、最も重要なのは、出口設計は相続直前では遅いということです。
物件購入時に
・将来売りやすい立地か
・子どもが承継を希望するか
・修繕リスクは高くないか
まで考えることが重要です。
安易な節税目的だけで不動産を購入すると、後の世代が困るケースもあります。
●まとめ｜不動産の出口設計が家族を守る
相続トラブルは「財産が多いから起きる」のではありません。
準備不足だから起きるのです。
不動産の出口設計とは、
・分けやすくする
・納税資金を確保する
・共有を避ける
・意思を明確にしておく
この４点に集約されます。
元気なうちに準備を始めれば、家族の未来を守ることができます。
不動産をお持ちの方は、ぜひ一度、出口設計について検討してみてください。
当事務所では、不動産実務の現場を知る行政書士が、書類作成だけではなく、不動産の出口まで
設計する相続対策をご提案します。
不動産の相続については、不動産専門・大阪・難波のZERO行政書士事務所にお気軽にご相談ください。
筆者
行政書士・宅地建物取引士
中原 健詞
「うちは仲が良いから大丈夫」と思っていても、いざ相続が発生すると感情や利害が絡み、
深刻な対立に発展するケースは少なくありません。
そこで重要になるのが「不動産の出口設計」です。
本記事では、不動産専門の行政書士の立場から、相続トラブルを防ぐための不動産の出口設計
について、実務視点でわかりやすく解説します。
●不動産相続がトラブルになる３つの理由
１．分割しにくい資産である
現金や預金は数字で分けられますが、土地や建物は物理的に分割できません。結果として、
「共有名義」にするケースが多くなります。しかし共有は、売却や建替えの際に全員の同意
が必要となり、将来的な大きな火種になります。
２．評価方法が複数あり公平感がずれる
不動産には、
・路線価評価
・固定資産税評価
・実勢価格
など複数の価格基準があります。
「評価額」と「実際に売れる価格」が異なるため、相続人間で不公平感が生まれやすいのです。
３．納税資金が不足しやすい
相続税は原則として現金一括納付です。財産の大半が不動産だと、納税のために急いで売却せざる
を得ない場合があります。
これが“安値売却”や“兄弟間の対立”につながります。
●不動産の出口設計とは何か？
出口設計とは、「相続発生後にどうするかを生前から決めておくこと」です。
具体的には以下を整理します。
・誰に承継させるのか
・売却するのか、保有継続するのか
・納税資金はどう確保するのか
・共有を避ける仕組みはあるか
単に遺言を書くことではなく、不動産の“最終形”を決めておくことが
ポイントです。
●行政書士が考える出口設計の具体策
①生前売却という選択肢
もっともシンプルな方法は、元気なうちに売却して現金化することです。
メリット
・分割しやすい
・相続税納税資金を確保できる
・共有問題が起きない
特に空き家リスクがある不動産は、早期判断が重要です。
②不動産法人化の検討
賃貸不動産を複数所有している場合は、法人化して株式で承継する方法もあります。
株式であれば分割が容易になり、経営権もコントロールできます。
③家族信託の活用
近年、注目されているのが家族信託です。
認知症になると、不動産の売却や活用ができなくなります。家族信託を設定しておけば、
受託者が柔軟に管理・処分できます。
高齢化社会において、出口設計と認知症対策は切り離せません。
④遺言書の作成(公正証書遺言が基本)
相続対策の基本は遺言書です。特におすすめなのは公正証書遺言。
公証役場で作成するため、形式不備で無効になるリスクがありません。
行政書士は、遺言内容の整理や原案作成サポートを行い、スムーズな
作成を支援します。
⑤共有名義を避ける設計
共有は「平等」ではなく「問題の先送り」です。
例えば
・長男が不動産を取得
・他の相続人には代償金を支払う
このような設計にすることで、将来の売却・活用が自由になります。
●典型的な失敗例
ケース１：実家を３人で共有⇒売れない
３人兄弟で共有した結果、１人が反対し、売却できず空き家化。固定資産税だけが毎年発生。
ケース２：収益物件を長男が相続⇒他の兄弟が不満
「家賃収入があるから得をしている」と誤解が生じ、関係悪化。
実際は修繕費や借入返済で利益は限定的。
ケース３：認知症で売却できず
所有者が判断能力を失い、家庭裁判所で成年後見人選任。売却に時間がかかり、納税期限が迫る。
●出口設計は「購入前」から始まっている
実は、最も重要なのは、出口設計は相続直前では遅いということです。
物件購入時に
・将来売りやすい立地か
・子どもが承継を希望するか
・修繕リスクは高くないか
まで考えることが重要です。
安易な節税目的だけで不動産を購入すると、後の世代が困るケースもあります。
●まとめ｜不動産の出口設計が家族を守る
相続トラブルは「財産が多いから起きる」のではありません。
準備不足だから起きるのです。
不動産の出口設計とは、
・分けやすくする
・納税資金を確保する
・共有を避ける
・意思を明確にしておく
この４点に集約されます。
元気なうちに準備を始めれば、家族の未来を守ることができます。
不動産をお持ちの方は、ぜひ一度、出口設計について検討してみてください。
当事務所では、不動産実務の現場を知る行政書士が、書類作成だけではなく、不動産の出口まで
設計する相続対策をご提案します。
不動産の相続については、不動産専門・大阪・難波のZERO行政書士事務所にお気軽にご相談ください。
筆者
行政書士・宅地建物取引士
中原 健詞
