収益物件の相続は、「財産の承継」であると同時に「賃貸経営の承継」でもあります。
アパートやマンション、テナントビルなどの収益物件を相続する場合、現金や自宅不
動産とは異なり、家賃収入・入居者対応・借入金・管理契約など、複数の要素が絡み
合います。
そのため、事前準備を怠ると相続人間のトラブルや相続税負担の増大、経営の停滞と
いった問題が発生しやすいのが特徴です。
本記事では、不動産専門の行政書士が、収益物件の相続対策と事前準備の具体的ポイ
ントをわかりやすく解説します。
●収益物件の相続でトラブルが起きやすい理由
まず理解しておくべきなのは、収益物件が「分けにくい財産」であるという点です。
１．共有名義による経営リスク
相続人が複数いる場合、とりあえず法定相続分で共有にするケースがあります。し
かし、共有名義にすると以下のような問題が生じやすくなります。
・修繕やリフォームの意思決定ができない
・売却や建替えに全員の同意が必要
・経営方針を巡って対立が生じる
結果として物件価値が下がり、家賃収入が減少するリスクがあります。
２．家賃収入の取り扱いトラブル
相続開始後、遺産分割が成立するまでの家賃収入をどう分配するかで
揉めるケースも少なくありません。特に、1人の相続人が管理を担って
いる場合、「管理の対価」や「経費負担」を巡る争いが起こりがちです。
３．納税資金不足
収益物件は評価額が高額になりやすい一方、現金化しにくい資産です。
相続税の申告・納税は相続開始から10か月以内に行う必要があり、納
税資金を準備できずに売却を余儀なくされることもあります。
●収益物件の相続対策【生前準備編】
相続トラブルを防ぐ最大のポイントは、生前対策です。相続が発生して
からでは選択肢が限られます。
１．遺言書の作成は必須
収益物件を特定の相続人に承継させたい場合、遺言書の作成はほぼ必須
といえます。
例えば、
・長男が賃貸経営を長年手伝っている
・次男は経営に関与していない
・相続人ごとに生活状況が異なる
このような状況で遺言書がないと、法定相続分を前提とした話し合いにな
り、経営の継続が困難になることがあります。
遺言により「誰に承継させるのか」を明確にしておくことで、将来的な紛争
を大幅に減らせます。
２．代償分割を想定した設計
収益物件を1人が取得する代わりに、他の相続人へ金銭を支払う「代償分割」
を想定することも重要です。
そのためには、
・生命保険の活用
・現預金の確保
・法人化による株式承継の検討
など、事前の資金設計が欠かせません。
３．家族信託の活用
高齢のオーナーに多いのが、認知症リスクです。判断能力を失うと、不動産の
売却や大規模修繕、借入契約ができなくなります。
その対策として活用されているのが家族信託です。信頼できる家族に管理権限
を託すことで、将来の経営停止リスクを回避できます。
●収益物件の相続税対策の基本
収益物件は、相続税評価上一定の減額が認められる場合があります。
・貸家建付地としての評価減
・貸家としての評価減
・小規模宅地等の特例の適用 など
これらを適切に活用することで、相続税の負担を抑えられる可能性があります。
ただし、空室率や契約形態、事業的規模かどうかによって適用可否が変わるため
専門家の検討が不可欠です。
●相続発生後に行うべき実務対応
事前対策をしていても、相続発生後には適切な手続きが必要です。
１．相続人の確定と戸籍収集
まずは法定相続人を確定させます。相続関係説明図の作成は、その後の手続きを
スムーズに進めるために重要です。
２．遺産分割協議書の作成
収益物件を誰が取得するのか、家賃収入をどう扱うのかを明確に記載した遺産分
割協議書を作成します。曖昧な記載は将来の紛争の火種になります。
３．相続登記の実施
相続登記は義務化されています。放置すると過料の対象となる可能性があるため、
速やかな対応が必要です。
まとめ｜収益物件の相続対策は「今すぐ始める」ことが重要
収益物件の相続は、準備の有無によって結果が大きく変わります。
対策をしていない場合
⇒共有トラブル・納税資金不足・経営停滞 など
対策をしている場合
⇒円滑な承継・税負担の軽減・家族関係の維持 など
相続はいつ発生するかわかりません。だからこそ、元気なうちに準備を始めること
が最大のリスク対策です。
収益物件の相続対策でお悩みの方は、不動産専門・大阪・難波のZERO行政書士事務所
にご相談ください。
当事務所では、遺言書・遺産分割協議書や相続関係説明図の作成だけでなく、不動産の
出口まで設計する相続対策をご提案します。
筆者
行政書士・宅地建物取引士
中原 健詞
アパートやマンション、テナントビルなどの収益物件を相続する場合、現金や自宅不
動産とは異なり、家賃収入・入居者対応・借入金・管理契約など、複数の要素が絡み
合います。
そのため、事前準備を怠ると相続人間のトラブルや相続税負担の増大、経営の停滞と
いった問題が発生しやすいのが特徴です。
本記事では、不動産専門の行政書士が、収益物件の相続対策と事前準備の具体的ポイ
ントをわかりやすく解説します。
●収益物件の相続でトラブルが起きやすい理由
まず理解しておくべきなのは、収益物件が「分けにくい財産」であるという点です。
１．共有名義による経営リスク
相続人が複数いる場合、とりあえず法定相続分で共有にするケースがあります。し
かし、共有名義にすると以下のような問題が生じやすくなります。
・修繕やリフォームの意思決定ができない
・売却や建替えに全員の同意が必要
・経営方針を巡って対立が生じる
結果として物件価値が下がり、家賃収入が減少するリスクがあります。
２．家賃収入の取り扱いトラブル
相続開始後、遺産分割が成立するまでの家賃収入をどう分配するかで
揉めるケースも少なくありません。特に、1人の相続人が管理を担って
いる場合、「管理の対価」や「経費負担」を巡る争いが起こりがちです。
３．納税資金不足
収益物件は評価額が高額になりやすい一方、現金化しにくい資産です。
相続税の申告・納税は相続開始から10か月以内に行う必要があり、納
税資金を準備できずに売却を余儀なくされることもあります。
●収益物件の相続対策【生前準備編】
相続トラブルを防ぐ最大のポイントは、生前対策です。相続が発生して
からでは選択肢が限られます。
１．遺言書の作成は必須
収益物件を特定の相続人に承継させたい場合、遺言書の作成はほぼ必須
といえます。
例えば、
・長男が賃貸経営を長年手伝っている
・次男は経営に関与していない
・相続人ごとに生活状況が異なる
このような状況で遺言書がないと、法定相続分を前提とした話し合いにな
り、経営の継続が困難になることがあります。
遺言により「誰に承継させるのか」を明確にしておくことで、将来的な紛争
を大幅に減らせます。
２．代償分割を想定した設計
収益物件を1人が取得する代わりに、他の相続人へ金銭を支払う「代償分割」
を想定することも重要です。
そのためには、
・生命保険の活用
・現預金の確保
・法人化による株式承継の検討
など、事前の資金設計が欠かせません。
３．家族信託の活用
高齢のオーナーに多いのが、認知症リスクです。判断能力を失うと、不動産の
売却や大規模修繕、借入契約ができなくなります。
その対策として活用されているのが家族信託です。信頼できる家族に管理権限
を託すことで、将来の経営停止リスクを回避できます。
●収益物件の相続税対策の基本
収益物件は、相続税評価上一定の減額が認められる場合があります。
・貸家建付地としての評価減
・貸家としての評価減
・小規模宅地等の特例の適用 など
これらを適切に活用することで、相続税の負担を抑えられる可能性があります。
ただし、空室率や契約形態、事業的規模かどうかによって適用可否が変わるため
専門家の検討が不可欠です。
●相続発生後に行うべき実務対応
事前対策をしていても、相続発生後には適切な手続きが必要です。
１．相続人の確定と戸籍収集
まずは法定相続人を確定させます。相続関係説明図の作成は、その後の手続きを
スムーズに進めるために重要です。
２．遺産分割協議書の作成
収益物件を誰が取得するのか、家賃収入をどう扱うのかを明確に記載した遺産分
割協議書を作成します。曖昧な記載は将来の紛争の火種になります。
３．相続登記の実施
相続登記は義務化されています。放置すると過料の対象となる可能性があるため、
速やかな対応が必要です。
まとめ｜収益物件の相続対策は「今すぐ始める」ことが重要
収益物件の相続は、準備の有無によって結果が大きく変わります。
対策をしていない場合
⇒共有トラブル・納税資金不足・経営停滞 など
対策をしている場合
⇒円滑な承継・税負担の軽減・家族関係の維持 など
相続はいつ発生するかわかりません。だからこそ、元気なうちに準備を始めること
が最大のリスク対策です。
収益物件の相続対策でお悩みの方は、不動産専門・大阪・難波のZERO行政書士事務所
にご相談ください。
当事務所では、遺言書・遺産分割協議書や相続関係説明図の作成だけでなく、不動産の
出口まで設計する相続対策をご提案します。
筆者
行政書士・宅地建物取引士
中原 健詞
